12 Abr Protección registral. Artículo 28 de la ley hipotecaria.
ARTICULO 28 DE LA LEY HIPOTECARIA.
El “principio de la fe pública registral” se fundamenta en la presunción de exactitud de lo publicado en el Registro frente a quién ataque el derecho adquirido por el tercero hipotecario, entendiendo como tal “el adquirente de buena fe a título oneroso que por haber inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad no pueda afectarle lo que no resulte de un determinado contenido registral, anterior a su adquisición, aunque en el orden civil puro el título por el que dicho contenido registral tuvo acceso al Registro de la Propiedad adoleciera de vicios que lo invaliden” (Sentencias de 7 de diciembre de 1.987 y 23 de mayo de 1.989).
El amparo del tercero adquirente de buena fe está contemplado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria y es la base existencial del Registro de la Propiedad:
“Artículo 34. El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transmitente.”
Pero no siempre es así, en determinados supuestos la publicidad registral no otorga dicha protección desde el mismo momento de la inscripción, sino que lo aplaza en el tiempo. (Artículos 28 y 207 de la Ley Hipotecaria). La inscripción registral de un inmueble no siempre protege a terceros.
Vamos a ver el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, el cual dice:
“Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose las inscripciones por título, de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de los herederos forzosos.”
Para comprender el alcance del artículo, hay en principio que dejar claro:
a) No quiere decir que una transmisión realizada por el heredero no forzoso, llamado “heredero aparente” no se inscriba hasta transcurrir dos años. Es inscribible desde el momento de su presentación en el Registro, pero con la salvedad de que el derecho inscrito no protege al adquirente de un mejor derecho de un heredero forzoso llamado “heredero real”.
Todo lo que se refiera al heredero, tanto real como aparente, que recibe la herencia a título universal, debemos entenderlo también referido al legatario, que es quién recibe algo o parte de la herencia a título particular.
b) Que son herederos forzosos (reales) con arreglo al Código Civil los hijos y descendientes, los padres y ascendientes y el cónyuge viudo. Estos son los llamados “herederos reales”. En definitiva todo aquel a quien por ministerio de la Ley se le reserva obligatoriamente una parte de herencia del causante.
c) Que siempre nos referimos un tercero adquirente de buena fe a título oneroso.
La suspensión del amparo registral que establece el artículo 28 de la Ley Hipotecaria produce todos sus efectos en el conflicto entre el tercer adquirente con el heredero real, esto es, el tercero hipotecario o sus adquirentes posteriores no mantendrá la posición inatacable en cuanto a la titularidad de su adquisición, ya que no se le brinda protección derivada del principio de buena fe registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, suspendido por dos años desde el fallecimiento de quién traiga causa el transmitente, cuando dicho transmitente no sea un heredero forzoso del mismo. Así los efectos del artículo 28 de la Ley Hipotecaria se manifiestan únicamente entre el heredero real y el tercer adquirente y exclusivamente en el supuesto de que dicho heredero real impugne dentro del plazo expresado de dos años.
¿Es una carga y como tal debe el Registro ponerla de manifiesto? Entiendo que no. Es una advertencia para el tercer adquirente y sus posteriores adquirentes (dentro del plazo de los dos años dichos) y, en consecuencia no tiene que figurar como carga en el Registro.
¿Debe el Registro ponerlo de manifiesto en las informaciones que expida del artículo 175 del Reglamento Notarial? La prudencia nos dice que sí, pero la realidad es que no. Si nos atenemos a que el Registro de la Propiedad publica títulos y derechos reales sobre bienes inmuebles por así determinarlo la Ley, no cabe publicitar lo que es público por Ley, como es el caso, y como no publica los derechos de colindantes, ni los de comuneros y otros muchos contemplados en diversas Leyes.
Las consecuencias pueden ser tremendas para el adquirente que aún siendo de buena fe no le ampara la Ley Hipotecaria en esa buena fe. Reclamado por el heredero real o sus causahabientes al tercero adquirente el bien o derecho adquirido, éste no podrá enervar la acción en base al artículo 34 de la Ley Hipotecaria y solo podrá defenderse con las normas del derecho civil general. Podrá, si pierde el inmueble frente al heredero real, reclamar al heredero aparente que se lo vendió el precio que pagó, las costas del pleito y los demás gastos que hubiere tenido por la adquisición.
El artículo en sí es una fuente de discusiones en orden a la interpretación diaria del mismo y en la práctica cuando vemos como una entidad financiera no concede un préstamo al adquirente o es el Notario el que deniega la firma de la escritura, cosa que curiosamente no suelen hacer con el artículo 207 de la misma Ley Hipotecaria.
Señalar que la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado señala que las donaciones no suspenden la fe pública registral (resoluciones de 14 de enero de 2.006) que mantiene:
“Sin embargo no existe precepto que (a diferencia del supuesto contemplado en el artículo 28 de la Ley Hipotecaria para las adquisiciones hereditarias) suspenda la fe pública registral respecto de quienes adquieren por compra bienes donados, no que exceptúe la regla general de que la reducción de donaciones no puede producir efectos frente a terceros adquirentes que hayan inscrito sus títulos no constando en el Registro anotación de demanda alguna”.
La limitación temporal del artículo 28 de la Ley Hipotecaria no tiene efecto cuando el tercero adquirente lo sea de un heredero real, habiéndose planteado la duda en determinar si la fe pública registral, comprende o no, los bienes que el heredero real haya recibido en concepto de parte libre y no de herencia forzosa. Tras diversas Sentencias y muchas divergencias entre legitimario ordinario (hijos y descendientes o padres y ascendientes) o el cónyuge viudo, cuya legítima es una parte en usufructo, parece ser que hay que concluir que la limitación no rige para aquellos terceros que traigan causa de un heredero forzoso aunque en la parte que exceda de la legítima pudiera tratarse de un heredero aparente y por ello quedarán cubiertos por el manto protector de la fe pública cuando se den acumulativamente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
En la práctica habitual cada vez con más frecuencia nos dicen que para otorgar una escritura vale con la información del registro, y vemos como se ha creado todo un mito en la llamada información continuada, base hoy en día de la mayoría de los documentos que se otorgan sobre inmuebles, que se tiene como una realidad absoluta de la situación legal de una finca, pero no es cierto, como hemos contemplado, hay limitaciones por Ley que no publica el Registro de la Propiedad, lo que hace imprescindible que el transmitente aporte su título público donde poder comprobar todas las circunstancias derivadas de su adquisición e incardinar la titularidad y sus posibles suspensiones o limitaciones frente al adquirente.